今年上半年楼市优化次数多达300次，为何市场迟迟没有回暖？

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本轮楼市降温已经持续了2年左右的时间了，相对于前两次楼市低迷来说，这一次明显周期更长了，到目前为止都没有看到复苏的迹象，虽然去年年初以来，各地就出台了很多鼓励购房的政策，本以为在这些措施的影响下，楼市会逐渐的复苏向好，可事实并不是如此，去年的楼市成绩单回到了5年前的水平，这是很多人都没有意料到的事情，毕竟这些年我们的楼市销售成绩是一年比一年高，这是第一次出现这么大的跌幅，房价永涨的观点受到了冲击，于是乎很多人只能把市场回暖的希望寄托在了今年，希望今年楼市能够真正意义下的回归到火热的趋势下！

现在已经到了7月份，从今年上半年的市场行情来看，虽然商品房销售额在3月份就逐渐回正了，可开发商的投资积极性却依然不高，市场行情复苏缓慢，今年以来不少城市也是持续的优化鼓励购房的政策，有些城市还对限制性的政策进行了放宽放松，从中覆盖了更多的潜在购房群体，但这一系列的措施下来，效果有是有，可依然还不足以支撑市场企稳回暖。根据中指研究院监测，上半年各地出台超300条新政支持楼市。有近百城调整公积金政策，超20城放松住房限购限售，降低居民购房门槛，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下。

不难看出今年我们对于鼓励购房的支持还是非常积极的，上半年就有多达300次的优化调控，其中最明显的一项就要属房贷利率的持续下滑，要知道一年多前，房贷利率都在5-6%左右，如今普遍都在5%以下，甚至有几十个城市跌破4%，利息成本方面能节省几万十几万之多，从购房门槛和购房成本方面，都得到了一定的降低，为什么市场并没有因此而出现逐步升温的趋势呢？其实在笔者看来，主要原因还是在于需求端发生了量变。

我们的房地产市场已经高速发展了20多年，这20年来，每年的购房群体都在增加，每年我们能卖出几百万套甚至上千万套商品房，大量的农村人口已经进入城市发展，我们的城镇率达到了65%，城镇常住人口达到了9亿多人，虽然还是有很多人没有在城市买房，但这也符合生活现状，不可能每个人都会在城市买房定居，有些人只会选择在城市租房工作，特别是在房价压力大的情况下，一些普通收入群体和从业者，他们是没办法买得起房子的，那么他们更多的就是在城市工作，回老家农村自建房。

这么多年的市场消化下，已经把一些需求强烈、有购买力的购房者挖掘出来了，现在市场上有购买力和强烈需求的群体规模明显大不如前，对于买房的积极性也没有那么高，特别是这几年受疫情影响较大，不少人的工作收入变得不稳定起来，对于买房这种大额开支，大家更关心自己手上的现金流，毕竟房子保值增值的属性不明显，如果不是自住必要，没有多少人现在还愿意把多余的钱拿出来去买二套三套了，这是外部环境的变化。总之，本轮楼市即便接下来升温，其表现强度也不会很剧烈，更多的是成交量的提升，而不是量价齐涨！

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